貸款Q&A

銀行房屋貸款審核依據

一般來說,銀行在審核房貸(包括房屋買賣貸款、房屋轉曾貸款、理財型房貸、房屋二胎貸款)的時候,都會考慮兩個重大因素:

一、擔保品價值: 對貸款銀行來說,擔保品的價值在於穩定流通的穩定價格,與市面上的行情不一樣。一般來說,市場行情比銀行鑑估價值稍高。而在買賣房屋貸款時,銀行的鑑估價值往往比市場價格更具公信力。熟知其中關竅的銀行行員會在鑑價申請書上面寫上較高建議估價,詳述承作利基點,以爭取較高的鑑估金額。而一旦被不夠實力的行員將鑑估報告莽撞送審, 很可能會使得這間房屋在一兩年內價值被低估。而銀行的鑑估報告一經送出便不能更改。而個別銀行對某些物件會因在某些區域有特別偏好的問題或是周邊有嫌惡設施,估到價錢的機會本來就不大,估價被送壞掉,就再也無法估出好價格了。

二、借款人的財資力與信用狀況: 借款人的資歷象徵著客戶還款來源的穩定性。借款人的財力代表期償還貸款能力。房貸通常以20年為期, 而當借款人財資力不足或不夠明確時,銀行希望客戶主動提供有血親關係之家屬為保證人(金管會規定銀行不得要求借款人徵提保證人, 因此銀行會給房貸客戶簽暑自願提供保證人同意書),並且依照借款人與保證人的信用狀況去增減房屋的可貸金額。而較為資深且夠實力的行員或業務主管可以影響審核人員所批示的核准金額,在核准邊緣的案件可足額核貸,或是免除保證人。

房貸利率: 依照產品類別及還款方式的不同,房屋貸款的利率亦有所不同。

1. 房屋買賣貸款及房屋轉增貸貸款: 分為前段優惠利率以及一利到底型房貸,各家銀行平均利率區間都在2%~2.5%左右(前面的優惠期間或者寬限期間最低利率可低至1.6%~1.8%),但是都是根據政府公告之指數利率微幅浮動調整。(非政府優惠政策性房屋貸款)

2. 額度型(理財型)房貸 此產品隨借隨還,每期只需還利息不用還本金。或是將一個房貸案件分成兩個額度兩筆計息,因此風險較高。其利率區間大多在2.3~3.5%之間。至於分成兩筆繳款的房貸,一次動撥非額度部分利率比照一般買賣或是轉增貸貸款利率計價本利攤還,額度部分隨借隨還。

3. 二胎貸款(二順位房貸) 二胎貸款即是本物件已有一胎貸款,未提供擔保取得新增資金,又不願轉貸(有可能受限於優惠利率或是寬限期的綁約),也可能是因一胎房貸已借到相當的成數,轉貸也沒空間,所以必須向另一家銀行申貸第二順位房屋貸款。這種房貸的風險值相當高,利率在4%起跳。還款年限最長為十年。

回上頁